Fiscalité d’un achat aux enchères immobilières : droits d’enregistrement, plus-value et TVA

Vous venez de remporter une enchère immobilière ou vous envisagez d’en participer ? L’une des questions les plus fréquentes est simple : combien vais-je réellement payer en impôts et taxes, et que se passera-t-il fiscalement le jour où je revendrai le bien ?

La bonne nouvelle d’abord : la fiscalité d’un bien acheté aux enchères immobilières suit les mêmes règles générales qu’un achat classique. Pas de régime spécifique aux enchères, pas de pénalité fiscale particulière. La différence tient à quelques spécificités pratiques : l’assiette des droits se calcule sur le prix d’adjudication, les frais de procédure sont plus élevés qu’une vente classique, et certains investisseurs peuvent bénéficier d’un régime très avantageux sous conditions.

Cet article passe en revue les trois volets fiscaux à connaître avant d’enchérir : les droits dus à l’achat, la question de la TVA, et l’imposition éventuelle d’une plus-value à la revente.

1. Les droits d’enregistrement : ce que vous payez le jour de l’adjudication

Les droits d’enregistrement parfois appelés droits de mutation ou DMTO (droits de mutation à titre onéreux) sont la principale taxe due lors d’un achat immobilier. Ils sont calculés sur le prix d’adjudication, c’est-à-dire le prix auquel le bien a été remporté lors de la vente aux enchères, hors frais.

Le taux applicable et sa décomposition

Les droits d’enregistrement se décomposent en trois éléments cumulés :

• Le droit départemental : fixé à 4,5 % jusqu’au 31 mars 2025, il peut désormais atteindre 5 % dans les départements qui ont voté la hausse autorisée par la loi de finances pour 2025. À ce jour, la très grande majorité des départements ont opté pour ce taux majoré.
• La taxe additionnelle communale : fixe à 1,20 %, elle est perçue au profit des communes de plus de 5 000 habitants ou des fonds de péréquation départementaux.
• Les frais d’assiette et de recouvrement : 2,37 % du montant du droit départemental, soit une part mineure mais qui s’ajoute au total.

Le taux global peut donc désormais atteindre 6,31 % dans les départements appliquant le taux de 5 %. Avant la réforme, ce total était de 5,80 %. Pour un bien adjugé à 200 000 €, cela représente une différence de 1 020 € supplémentaires, un poste à anticiper dans votre budget.

Exception importante : les primo-accédants en résidence principale

La loi de finances pour 2025 a expressément prévu que la majoration de taux ne s’applique pas lorsque le bien acquis constitue pour l’acheteur une première propriété destinée à son usage de résidence principale. Ces acquéreurs restent donc soumis au taux antérieur (5,09 % en règle générale). Cette exception s’applique quel que soit le mode d’acquisition y compris lors d’un achat aux enchères judiciaires ou notariales.

Le cas particulier des marchands de biens : un régime très avantageux

Les personnes qui achètent un bien immobilier dans le but de le revendre à titre professionnel qualifiées de marchands de biens par l’administration fiscale bénéficient d’un régime dérogatoire particulièrement favorable, rarement mis en avant par les sites spécialisés enchères.

En application de l’article 1115 du Code général des impôts, un marchand de biens est exonéré de droits et taxes de mutation s’il prend dans l’acte d’achat l’engagement de revendre le bien dans un délai de 5 ans. En lieu et place des droits de mutation classiques (jusqu’à 6,31 %), il ne règle que :

• Un droit fixe de 0,70 % du prix d’adjudication
• Un prélèvement pour frais d’assiette de 2,14 % du montant de ce droit

Sur un bien adjugé à 200 000 €, l’économie peut dépasser 10 000 € par rapport au régime standard. La contrepartie est l’obligation de revendre dans le délai si l’engagement n’est pas respecté, les droits de mutation classiques deviennent exigibles avec intérêts de retard.

Tableau récapitulatif : droits d’enregistrement selon le profil de l’acheteur

2. La TVA : quand s’applique-t-elle à un bien acheté aux enchères ?

La TVA immobilière est une question qui génère beaucoup de confusion. Pourtant, la règle est claire : le fait que la vente se déroule aux enchères ne change rien au régime de TVA applicable. Ce qui compte, c’est la nature du bien et la qualité du vendeur.

Règle générale : la TVA dépend du vendeur, pas de la procédure

Deux situations principales se présentent :

• Vendeur particulier non assujetti (cas le plus fréquent aux enchères) : la vente n’est pas soumise à la TVA. Les droits d’enregistrement s’appliquent au taux plein (jusqu’à 6,31 %). C’est le cas de la grande majorité des ventes judiciaires et notariales, le bien appartient à un particulier saisi ou à une succession.
• Vendeur professionnel assujetti à la TVA + bien neuf (moins de 5 ans) : la vente est soumise à la TVA au taux de 20 % sur le prix total. En contrepartie, les droits d’enregistrement sont réduits à 0,715 % (au lieu de 6,31 %). Ce cas est rare aux enchères judiciaires, mais peut se rencontrer lors de ventes notariales ou en ligne impliquant des promoteurs ou marchands de biens.

La TVA sur les frais d’enchère : un poste souvent oublié

Une précision pratique que beaucoup d’enchérisseurs ignorent lors du calcul de leur budget : les émoluments du notaire et les honoraires de l’avocat (pour les ventes judiciaires) sont soumis à la TVA au taux de 20 %, qui vient s’ajouter au montant brut du barème réglementé.

Concrètement, si les émoluments du notaire s’élèvent à 2 000 € hors taxe, c’est 2 400 € qui seront réglés. Ce poste doit figurer dans votre calcul du budget total d’acquisition et dans votre enchère maximale.

Cas particulier : TVA sur la marge pour les marchands de biens

Lorsqu’un marchand de biens revend un bien immobilier ancien qu’il avait acquis auprès d’un non-assujetti à la TVA, et qu’il a effectué des travaux de rénovation légère, la vente peut être soumise à la TVA sur la marge, c’est-à-dire uniquement sur la différence entre le prix de revente et le prix d’achat. Ce régime, prévu à l’article 268 du CGI, est complexe et nécessite une validation préalable avec un expert-comptable.

3. La plus-value à la revente : comment est-elle calculée ?

Vous avez acheté un bien aux enchères et vous envisagez de le revendre dans quelques années ? Les règles d’imposition de la plus-value immobilière s’appliquent exactement comme pour un bien acheté en vente classique. Mais le calcul du prix d’acquisition, point de départ du calcul, présente une particularité importante aux enchères.

Le prix d’acquisition retenu pour le calcul : une particularité avantageuse

Pour calculer la plus-value imposable, la formule est : prix de cession − prix d’acquisition (corrigé). Le prix d’acquisition ne se limite pas au seul prix d’adjudication : il intègre également les frais que vous avez réglés lors de l’achat.

Pour un bien acheté aux enchères, les frais intégrables au prix d’acquisition sont :

• Les droits d’enregistrement (jusqu’à 6,31 % du prix d’adjudication)
• Les frais de procédure et frais préalables (diagnostics, publicité, émoluments de vente)
• Les émoluments du notaire et honoraires de l’avocat
• Les dépenses de travaux justifiées par des factures d’entreprises

Ces frais, qui peuvent représenter 10 à 15 % du prix d’adjudication, réduisent mécaniquement la plus-value imposable. Un acheteur qui a payé 200 000 € d’adjudication et 25 000 € de frais a un prix d’acquisition de 225 000 € pour le fisc, ce qui réduit d’autant la plus-value lors de la revente.

Taux d’imposition et abattements pour durée de détention (2025)

La plus-value brute (prix de cession − prix d’acquisition corrigé) est soumise à deux prélèvements cumulés :

• Impôt sur le revenu : 19 %
• Prélèvements sociaux : 17,2 %
• Soit un taux global de 36,2 % en plein tarif

Ce taux est toutefois réduit grâce à des abattements progressifs en fonction de la durée de détention, calculés séparément pour l’IR et les prélèvements sociaux :

À ces taux s’ajoute, pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une surtaxe progressive allant de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value nette.

Les exonérations à connaître

Plusieurs situations permettent d’échapper totalement à l’imposition sur la plus-value :

• Résidence principale : totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention. Un bien acheté aux enchères et occupé à titre de résidence principale bénéficie de cette exonération comme tout autre logement principal.
• Prix de cession inférieur à 15 000 € : exonération totale, quel que soit le bien.
• Détention supérieure à 30 ans : exonération totale (voir tableau ci-dessus).
• Cession par des retraités ou invalides sous conditions de ressources : exonération possible sous plafond de revenus.

Régime spécifique des marchands de biens : la plus-value professionnelle

Pour les personnes que l’administration fiscale qualifie de marchands de biens, c’est-à-dire qui achètent des biens immobiliers habituellement et en vue de les revendre, la plus-value n’est pas imposée dans le régime des particuliers (19 % + 17,2 %). Elle est intégrée dans les bénéfices de l’activité et imposée dans le régime des BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

Le taux d’imposition effectif dépend alors du statut juridique choisi : impôt sur le revenu (barème progressif) ou impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice, 25 % au-delà pour les sociétés). Ce point est complexe et la qualification de marchand de biens peut être déclenchée par l’administration même sans statut formel, dès lors que les opérations présentent un caractère habituel et spéculatif.

4. Synthèse chiffrée : ce que coûte réellement un achat aux enchères

Pour rendre ces informations concrètes, voici une simulation sur un bien adjugé à 150 000 € lors d’une vente judiciaire, acquis par un particulier dans un département appliquant le taux majoré de 5 % :

Soit un surcoût de l’ordre de 11 à 15 % par rapport au prix d’adjudication à intégrer dans votre enchère maximale avant d’entrer en salle.

Questions fréquentes

Les droits d’enregistrement ont-ils changé en 2025 ?

Oui. La loi de finances pour 2025 (publiée le 14 février 2025) autorise les conseils départementaux à relever le taux du droit d’enregistrement de 4,5 % à 5 % pour une période transitoire allant du 1er avril 2025 au 31 mars 2028. La majorité des départements ont adopté cette hausse. Le taux global maximal atteint donc désormais 6,31 %. Exception : cette majoration ne s’applique pas aux primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale.

Paie-t-on la TVA quand on achète un bien aux enchères immobilières ?

Dans la grande majorité des cas, non. La TVA immobilière ne s’applique que lorsque le vendeur est un professionnel assujetti et que le bien est neuf (moins de 5 ans). La quasi-totalité des biens vendus aux enchères judiciaires et notariales appartient à des particuliers et est de construction ancienne : la vente n’est pas soumise à la TVA. En revanche, les émoluments du notaire et les honoraires d’avocat sont eux soumis à la TVA à 20 %.

Comment est calculé le prix d’acquisition pour la plus-value d’un bien acheté aux enchères ?

Pour le calcul de la plus-value à la revente, le prix d’acquisition intègre le prix d’adjudication augmenté de l’ensemble des frais réglés lors de l’achat : droits d’enregistrement, frais de procédure, émoluments du notaire, honoraires d’avocat, et travaux justifiés par factures. Aux enchères, ces frais peuvent représenter 10 à 15 % du prix d’adjudication, ils viennent donc significativement réduire la plus-value imposable future.

Un investisseur qui achète aux enchères pour revendre peut-il réduire ses droits d’enregistrement ?

Oui, et c’est l’un des avantages les plus méconnus. Un marchand de biens (professionnel de l’achat-revente immobilier) peut bénéficier de l’exonération des droits de mutation prévu à l’article 1115 du CGI, sous réserve de prendre dans l’acte d’achat l’engagement de revendre le bien dans 5 ans. Il ne règle alors qu’un droit fixe de 0,70 % au lieu du taux général de 6,31 %. La qualification de marchand de biens et l’accès à ce régime nécessitent un accompagnement par un expert-comptable spécialisé.

En résumé

Pour aller plus loin : consultez nos articles sur les frais à prévoir avant d’enchérir, comment financer un achat aux enchères avec un crédit, et les différences entre ventes judiciaires, notariales et en ligne.