Comment se passe une vente aux enchères immobilière ?

Sep 21, 2022

Les ventes aux enchères immobilières ne sont pas fréquentes. Pourtant, elles présentent de nombreux avantages aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur. Toutefois, pour mener à bien une telle cession, il faut maîtriser certains détails. Déjà, il vous faut connaître le type d’enchères dont il s’agit.

Les différentes ventes aux enchères immobilières

Quand il s’agit de vente aux enchères, certaines personnes pensent que les biens proviennent d’une saisie ou d’une liquidation judiciaire. Cela n’est toujours pas le cas. Tout dépend de l’enchère en question et il est possible de faire des Ventes immobilières aux enchères en ligne. Dans ce domaine, c’est le plus offrant qui entre en possession du bien.

Il existe deux grandes formes d’adjudication pour acheter un bien immobilier aux enchères. Il s’agit premièrement de la vente aux enchères immobilières judiciaires, encore appelée vente forcée. Dans ce type de transaction immobilière, les biens mis en vente proviennent de trois différentes sources. Ils peuvent provenir :

  • d’une saisie de biens immobiliers ;
  • d’une liquidation d’ordre juridique ;
  • d’un partage dans un contexte juridique.

Dans la deuxième forme d’enchères (vente à l’amiable), les biens proviennent de particuliers qui préfèrent s’en défaire de cette manière. La vente à l’amiable peut également être organisée par l’administration publique, par l’État lui-même ou même des professionnels tels que les notaires.

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Les visites du bien mis aux enchères

La phase des visites est une étape essentielle d’une vente aux enchères. En général, elle a lieu dans la semaine qui précède celle de la vente enchères.

En effet, pour l’achat d’un bien immobilier enchères, il faut au préalable visiter les biens immobiliers proposés. Pour les enchères, les visites durent entre deux et trois jours et se font à des heures bien précises.

Elles se font de manière collective. Il vous faut donc vous rendre disponible afin d’y prendre part. Les annonces sont effectuées un mois à l’avance pour vous permettre de vous préparer pour la vente. Vous pourrez avoir une précision sur le prix de la marchandise immobilière que vous désirez trouver.

C’est le service de Vente Immobilière Notariale Interactive qui se charge de vendre les biens immobiliers. Bon nombre de propriétaires sont ainsi intéressés par cette vente enchères immobilières. Ainsi, la majorité de ces personnes passe par ce service pour vendre ou acheter bien immobilier aux enchères.

Le cahier des charges de la vente aux enchères

La vente enchères se prépare. À cet effet, un cahier des charges est conçu et peut faire l’objet d’une étude particulière par le notaire. Il est vrai que vous pouvez y avoir accès directement et enchérir vous-même. Il faut aussi notifier que la procédure est très simple.

Cependant, il est conseillé d’avoir recours à un mandataire, un notaire en occurrence. Le mandataire peut également être un avocat ou un membre de votre famille. Ce cas d’espèce concerne particulièrement les ventes notariales à l’amiable.

Le cahier des charges est un document primordial qui renseigne sur des éléments importants de l’enchère. Il s’agit :

  • de l’état et des caractéristiques du bien (la marque de fabrique par exemple) ;
  • de la mise à prix ;
  • de l’historique du titre de propriété ;
  • du type de servitude (légale ou conventionnelle) ;
  • des diagnostics.

À ceux-ci, s’ajoute l’état descriptif de division (EDD) annexé au règlement de copropriété.

Le budget pour enchérir dans une vente aux enchères

Pour le financement, vous devez prévoir certaines rubriques, notamment les frais d’adjudication. Il existe au préalable des frais relatifs à la vente aux enchères. Le montant de cette vente est fixé dans le cahier des charges. Il comprend trois grands volets qui nécessitent des dépenses. Ce sont :

  • la demande des pièces administratives ;
  • le coût des annonces publicitaires ;
  • l’établissement du cahier des charges.

Il faut aussi prévoir des frais pour l’établissement du procès-verbal d’attribution de biens réalisé par le notaire et pour l’émolument. L’émolument est la paye attribuée à l’officier ministériel. Le tarif est fixé par le pouvoir public. Pour une vente judiciaire, ces frais sont un peu plus élevés.

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Par ailleurs, il faut prévoir les droits d’enregistrement relatifs à la vente ainsi que les honoraires du notaire. Le vendeur de son côté a aussi une part de responsabilité. Il doit prendre en charge les coûts des diagnostics.

Les documents obligatoires

Pour enchérir, notamment dans le cadre d’une vente à l’amiable, il faut présenter au notaire certains documents. Il s’agit par exemple d’une autorisation pour enchérir. Elle doit être fournie en deux exemplaires. Un exemplaire vous sera remis en guise d’accusé de réception. Outre cela, un badge marqué d’un numéro vous sera remis. Ces différentes dispositions devront permettre de vous identifier facilement.

Suite à cela, vous devez déposer un chèque en guise d’acte de consignation pour la personne du notaire. Le montant est fixé dans le cahier des charges. En principe, il est estimé à 20 % de la mise à prix initiale.

Pour une vente forcée, il faut prévoir une procuration donnant droit au mandataire d’enchérir jusqu’à un plafond. Il faut également un chèque de consignation estimé à 10 % de l’enchère à ne pas dépasser.

Le déroulement de la vente aux enchères

Les enchères ont généralement lieu dans la chambre du notaire. Elles peuvent également se tenir à l’étude du notaire en charge de la vente. En pratique, le président de la séance fait l’annonce de la mise à prix et l’enchère se fait par main levée.

Il le fait monter (le prix) jusqu’à ce qu’il n’y ait plus personne qui désire enchérir. Autrefois, c’était la méthode de la vente à la bougie qui était utilisée. Cependant, cette méthode traditionnelle continue d’être promue par certains présidents de séance.

Dès l’entame de l’enchère, la bougie est allumée. Elle éclaire pendant environ 40 secondes. Si après l’extinction de deux bougies successives, aucun concurrent ne surenchère, l’adjudicataire est déclaré gagnant de la séance de vente.

Aujourd’hui, c’est la méthode visuelle et sonore qui est beaucoup plus utilisée. La personne qui remporte signe le procès-verbal auprès du notaire.

progression du temps et de l'argent

Le paiement de la vente

Le paiement dans le cadre d’une vente aux enchères est immédiat. En effet, vous ne disposerez d’aucun délai, souvent évalué à 10 jours, pour réfléchir ou pour faire un prêt financier. Dès que vous remportez l’enchère, vous avez l’obligation d’acheter le(s) bien(s) immobilier(s).

Toutefois, vous avez la possibilité de différer l’achat. Le cahier des charges en mentionne la faisabilité ainsi que les conditions y afférentes. Vous devez accepter de surenchérir de 10 % le prix réel de l’enchérissement, c’est-à-dire des frais d’adjudication.

Si dans les 10 prochains jours, il ne se produit aucune surenchère, vous disposerez de 45 jours pour payer. Ces 45 jours sont décomptés à partir du jour où l’attribution est devenue définitive.

Par ailleurs, en cas de surenchère, l’acquéreur ne disposera plus de délais de réflexion. Il sera dans l’obligation d’acheter au prix initial majoré de 10 %. La transaction devra se faire dans les 45 prochains jours et les frais d’adjudication seront à sa charge.

L’obtention du titre de propriété

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Comme c’est le cas dans une vente classique, le titre de propriété de l’acquéreur ne lui est reconnu qu’après paiement. Cependant, il y a une démarche préalable à mener obligatoirement.

Le procès-verbal d’attribution aussi bien que le cahier des charges doivent être publié au service de publicité du domaine foncier. Ce service, autrefois, était dénommé bureau des hypothèques. Ce sont ces deux actes qui vous assureront l’obtention de la propriété.

En général, il est conseillé de prendre certains renseignements avant de participer à une vente aux enchères. Premièrement, il faut bien se renseigner sur le coût total des frais. Ensuite, faites en amont une évaluation globale du montant de l’opération immobilière en question.

Si vous possédez des biens immobiliers dont vous souhaitez vous défaire, vous pouvez participer à une vente aux enchères. Vous avez la possibilité d’évaluer le potentiel des futurs adjudicataires. Cela vous permettra de définir le prix de réserve de façon conjointe avec le commissaire-priseur.

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